Budapesten 2026-tól újabb kihívások elé néznek a lakásvásárlók, mivel beköltözési korlátozások lépnek életbe. Ezen intézkedések nemcsak a vásárlók életét nehezítik meg, hanem az építkezések során is figyelembe kell venni ezeket az új szabályozásokat. A Pé

Januártól beköltözési korlátozás lép életbe Budapest XVI. kerületében, amely többek között elővásárlási jogot biztosít az önkormányzatnak és limitálja az egy lakcímre bejelenthető személyek számát. Az Otthon Centrum szerint a szabályozás a gyakorlatban kevés vásárlónak okoz majd nehézséget, és nem várható drasztikus piaci hatás - viszont az ingatlanok átalakításánál és az új építéseknél oda kell figyelni a szabályokra. A Duna House vezető elemzője ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet, hogy az új adminisztrációs terhek és korlátozások precedenst teremthetnek más budapesti kerületek számára is. A kerületi ingatlanok iránt érdeklődők dolga 2026-tól elsősorban az adminisztráció miatt lesz nehezebb.

Ahogy már említettük, január elsejétől Budapest XVI. kerülete önkormányzati intézkedésként beköltözési korlátozásokat vezet be.

A rendelet értelmében az önkormányzat elővásárlási jogot gyakorolhat a kerület közigazgatási határain belül található, legfeljebb három szintes lakóépületek tulajdoni jogának átruházása során. Ez a jog azokra az esetekre vonatkozik, amikor a szerződés nem a teljes, 1/1 arányú tulajdoni hányadra vonatkozik, és az átruházás ellenérték fejében történik. Továbbá, a rendelet előírja, hogy egy lakcímre legfeljebb 7 személyt lehet bejelenteni, kivételt képeznek ez alól a családtagok.

A XVI. kerületben életbe lépett szabályozások összességében mérsékelteknek mondhatók, ha a hasonló helyi rendeletekhez viszonyítjuk őket. Az új előírások két fő pillérre épülnek: egyrészt a településképi követelmények betartására, másrészt a bejelentett lakók számának korlátozására. Az Otthon Centrum szakértői úgy látják, hogy ezen feltételek a gyakorlatban valószínűleg nem fognak komoly akadályt jelenteni a potenciális vásárlók számára. Kiemelték, hogy a településképi előírások általában nem okoznak jelentős nehézségeket az ingatlanpiacon.

Természetesen, itt van egy egyedibb változat: "Nyilvánvaló, hogy új építkezés vagy átalakítás során fokozott figyelmet kell fordítani a részletekre. Azonban, ha egy tapasztalt építész áll rendelkezésünkre, a szükséges előírások teljesítése zökkenőmentesen megoldható."

- nyilatkoztak a vállalat szakértői.

Ezen túlmenően hangsúlyozták, hogy bár egy adott lakcímre legfeljebb hét személy regisztrálhat, a közeli hozzátartozókra vonatkozó kivétel miatt ez a korlátozás a gyakorlatban alig érezhető.

Fontos még megemlíteni, hogy az önkormányzatnak elővásárlási joga van azon ingatlanok esetében, ahol nem teljes 1/1-es tulajdoni hányad kerül értékesítésre. Bár ez elvileg korlátozást jelenthet, a gyakorlatban az önkormányzat ritkán él ezzel a jogával, így az intézkedés hatása a helyi ingatlanpiacra csekély

- tették hozzá. Amikor arról érdeklődtünk, hogy a vállalat szerint milyen következményekkel járhat ez a rendelkezés a helyi piacon, azt válaszolták, hogy mivel az önkormányzati rendelet nem követeli meg a betelepülési hozzájárulás megfizetését, és nem korlátozza a betelepülők számát, így valószínűleg nem fog jelentős hatást gyakorolni az ingatlanárakra.

A helyzet az, hogy bizonyos ingatlanokkal kapcsolatban az önkormányzat elővásárlási jogával kíván élni, és a településképet is szigorúbban kívánja ellenőrizni. Más településeken ennél jóval szigorúbb szabályozások vannak érvényben: van, ahol betelepülési hozzájárulás megfizetése kötelező, önkormányzati meghallgatáson való részvétel szükséges, vagy akár a beköltözést is iskolai végzettséghez, büntetlen előélethez, illetve helyi rokonsághoz kötik. Ezek a rendelkezések nyilvánvalóan sokkal hatékonyabban korlátozzák a betelepülők számának növekedését.

„Tedd egyedivé a szövegedet!” – javasolta az OC.

A kerület helyzetét illetően érdemes hangsúlyozni, hogy az elmúlt évtizedben tartós, ugyanakkor mérsékelt elvándorlás figyelhető meg: minden évben kisebb mértékű népességcsökkenést tapasztalt a környék. Ennek ellenére a lakosság száma évtizedek óta stabilan 70 ezer fő körüli szinten marad, mivel a születések száma sikeresen ellensúlyozza az elvándorlók számát. Ez azt is jelzi, hogy a kerület különösen népszerű a fiatal családosok körében.

A kerületben az idei évben a téglalakások átlagos négyzetméterára 1 047 ezer forint körül alakult, míg a használt ingatlanok esetében a négyzetméterenkénti költség 792 ezer forintra rúgott. Noha ezek az összegek elmaradnak a főváros általános átlagától, a szomszédos kerületekhez viszonyítva már magasabb árszintet mutatnak. Az elmúlt évben a lakások ára körülbelül 13%-kal, míg a házaké 26%-kal emelkedett, ami jól tükrözi, hogy mindkét szegmensben jelentős áremelkedés zajlott le az utóbbi időszakban.

- kifejtették.

Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője a XVI. kerületi rendelettel kapcsolatban megosztotta velünk, hogy 2026-tól a kerületi ingatlanok iránt érdeklődők számára jelentős adminisztratív akadályok lépnek életbe. Az elővásárlási joggal összefüggő értesítések és határidők, valamint a lakcímhez való igazolás és az osztatlan közös ingatlanok esetén érvényes 7 fős korlátozás figyelembevétele mind hozzájárulnak ahhoz, hogy a vásárlási folyamat bonyolultabbá váljon.

Mindenképpen fontos nyomon követni a piac reakcióit. A XVI. kerület az első budapesti kerület, amely bevezette ezt a törvényt, így valószínű, hogy más kerületek is követni fogják a példáját. Amennyiben nem tapasztalható negatív hatás, ez akár precedenst is teremthet a további helyi szabályozások számára.

- Osztotta meg a gondolatait a szakértő.

Annak kapcsán, hogy tapasztalataik szerint általánosságban milyen hatással vannak a betelepülést korlátozó rendeletek egy-egy település ingatlanpiacára, Szegő Péter azt mondta, ahol pénzbeli hozzájárulás van (például fix 1,5 millió Ft; vagy 2-10% közötti hozzájárulás a vételárhoz viszonyítva), az közvetlen költségként csökkentheti a fizetési hajlandóságot és növelheti az alkuigényt, főleg befektetőknél. A keresletet pedig rövid távon lassíthatja is.

Rajka és néhány Balaton-parti település példáját követve, a kisebb települések, mint például a Nógrád vármegyei Hugyag község, már bevezették azt a rendeletet, amely értelmében a leendő ingatlanvásárlóknak a vételár 10%-át "betelepülési hozzájárulásként" kell megfizetniük. Ezzel szemben a XVI. kerületben nem alkalmaznak hasonló szabályozást, így az árak csökkenésére nem valószínű, hogy sor kerülne. Azonban a különböző települések között eltérő szabályozás a helyi ingatlanpiacot széttagoltabbá teheti, ami átmeneti stagnálást eredményezhet az árakban.

- húzta alá. Általánosságban pedig a Duna House tapasztalatai alapján elmondható, hogy a XVI. kerületben a vevői érdeklődés az elmúlt években lassan, de fokozatosan erősödött, különösen a 2023-2025 közötti időszakban. A trendek alapján a kerület egyre inkább stabil, kertvárosi alternatívaként jelenik meg a budapesti ingatlanpiacon.

Bár nem a főváros legfelkapottabb és legdrágább területei közé sorolható, a kertváros árainak alakulása és a vevői érdeklődés alapján egyértelműen megfigyelhető, hogy a kertvárosi élet iránti kereslet folyamatosan élénkül a kerületben. Jelenleg az átlagos négyzetméterár 1 190 000 forint körül mozog, és az elmúlt nyolc év során a kerület iránti érdeklődés egyenletesen emelkedett.

A szakértő részletes elemzést nyújtott a XVI. kerület ingatlanpiacának alakulásáról. Megjegyezte, hogy míg 2017-ben az érdeklődési arány 5,5-6,5% között mozgott, addig 2025-re ez a szám 7,7-7,9%-ra emelkedett, ezzel a kerület a budapesti középmezőny élbolyába került. A leglátványosabb növekedést a 2023-2025 közötti időszakban tapasztalták, ami a kertvárosi életformához fűződő fokozott keresletet tükrözi. A cég statisztikái alapján a XVI. kerületben az eladott ingatlanok átlagos alapterülete 84 négyzetméter, míg az átlagos ingatlanérték 88 millió forint körül mozog.

Az ingatlanok több mint 94%-át tulajdonos használja, ami alacsony bérlakásarányt jelez. A kereslet itt elsősorban a családi házakra és nagyobb alapterületű lakásokra koncentrálódik

- Fejtette ki Szegő Péter.

Korábbi cikkünkben Szegő Péteréhez hasonló véleményt fogalmazott meg Balogh László is, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is úgy látja, ha nem lesz nagy társadalmi ellenérzés a korlátozás miatt, akkor a többi pesti kerület is léphet.

Valószínű, hogy más budapesti önkormányzatokban is felvetődött ez a téma, csupán eddig nem volt bátorságuk cselekedni.

- fogalmazott. Ő azt is életszerűnek tartja, hogy a pénzhiánnyal küzdő kerületek betelepülési hozzájárulást kérjenek a vásárlóktól.

Balogh László elmondta, hogy a XVI. kerület döntésének hátterében többek között az a tendencia áll, amely szerint a régi, többgenerációs családi házakat gyakran felosztják lakásokká, és ezeket osztatlan közös tulajdonként értékesítik. Ez a gyakorlat anomáliákhoz vezet a településszervezés terén. Emellett a kerület ingatlankínálata is szűkülhet, ami végső soron áremelkedést eredményezhet – tette hozzá.

Futó Péter, a Zenga elemzési vezetője pedig arra hívta fel a figyelmet, hogy a tiltás érintheti a kisebb társasházakra specializálódott ingatlanfejlesztőket is - a szakember úgy látja, a szabályozás főként azt akadályozza meg, hogy a régi családi házak helyén többlakásos társasházak épüljenek. Az OC-hez hasonlóan ő is kiemelte, hogy a kerület népességszáma a 2011-es és a 2022-es népszámlálás között mintegy 3 százalékkal 71 200-ról 73 300-ra nőtt, de ez nem számít kiugróan nagy növekedésnek.