Érkezik a 3%-os lakáshitel: soha nem volt még ilyen kedvező árú – de vajon érdemes-e kihasználni?

Szeptembertől elérhetővé válik a 3%-os kamatozású Otthon Start hitel, melyet első lakás vásárlására lehet igényelni. Az Index részletes elemzése alapján kiderült, hogy ez a hitel milyen előnyöket kínál a piaci hitelekhez viszonyítva, és hogyan csökkentheti a havi jövedelem terheit. Emellett a cikk rávilágít a potenciális buktatókra is, beleértve a TB-igazolás szükségességét és a lakáspiaci trendek hatásait.

Az e heti kormányzati bejelentés értelmében 2025 szeptemberétől elindul az új, 3 százalékos fix kamatozású lakáshitel, amely az Otthon Start nevet viseli. A részletek még kidolgozás alatt állnak, de Gulyás Gergely a Kormányinfón megerősítette, hogy ez az első olyan támogatott hitelprogram, amelyet bárki igénybe vehet, aki első lakását vásárolja. A korábbi konstrukciókkal ellentétben itt nincs korhatár vagy családi állapotra vonatkozó megszorítás, ami szélesebb körben elérhetővé teszi a fiatalok és családok számára.

A maximális hitelösszeg 50 millió forint, a futamidő legfeljebb 25 év lehet. A miniszterelnökséget vezető miniszter tájékoztatása szerint a használt vagy új lakás vásárlására egyaránt felhasználható kölcsön segítségével maximálisan 10 százalékos önrész mellett lehet majd vásárolni. A megvásárolandó lakás maximális ára 100 millió forint lehet, a négyzetméterenkéti ár nem lehet magasabb 1,5 millió forintnál.

A fentiek alapján az Index 10 lényeges pontban foglalta össze, hogy mit érdemes tudni az új hitelről, milyen további információkra van szükség a helyzet teljes megértéséhez, és milyen következményekkel járhat ez az új kölcsön.

Májusban a piacon elérhető lakáshitelek átlagos THM-je 6,81% volt, ami 20 éves futamidő mellett 30 millió forint felvételekor havi 229 200 forintos törlesztőrészletet jelentett. Ezzel szemben, ha valaki 3%-os új hitelt igényelne ugyanarra az időszakra, akkor a havi részlet mindössze 166 400 forint lenne. Ez havi szinten 62 800 forintos megtakarítást jelent, ami 27%-os csökkentést jelent a terhekben. A teljes 20 éves futamidő során ez összesen 15 millió forint spórolást eredményezhet az adósok számára.

A hitelfelvételt az MNB hitelfék szabályai szerint a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) határozza meg, amely szigorú keretek közé szorítja a lehetőségeket. A piaci hitelhez 458 ezer forintos nettó jövedelem szükséges, ami a 2025 májusában várható 486 510 forintos nettó átlagbér 94%-át teszi ki. Ezzel szemben a támogatott hitelhez elegendő csupán 333 ezer forintos nettó jövedelmet igazolni, ami a KSH által meghatározott átlagbér 70%-a alatt marad.

Az eddigi támogatási lehetőségek általában gyermeket, fiatal életkort vagy házasságot igényeltek, sokszor ezek kombinációját is. Most viszont először adódik lehetőség arra, hogy olyan egyedülálló, gyermektelen, 30 és 50 év közötti vásárlók is kedvező hitelhez jussanak, akik eddig nem élhettek ezzel a lehetőséggel.

Sajnos az ilyen korosztály bérleti részvételének adatai meglehetősen korlátozottak, de a KSH 2022-es mikrocenzusa alapján elmondható, hogy a 30-39 évesek körében 19%, míg a 40-49 évesek esetében 10% él albérletben vagy nem saját tulajdonú ingatlanban. Ha ezt összevetjük a teljes 30-49 éves korosztállyal, akkor kiderül, hogy 14,7%-uk, azaz körülbelül 390 ezer ember lehet potenciális vásárló. Ez a szám még akkor is figyelemre méltó, ha figyelembe vesszük, hogy sokan párban keresnek otthont, így a potenciális első lakásra vágyó párok száma akár 195 ezer is lehet. És ne feledkezzünk meg a 18 év alattiakról sem, akik szintén jelentős szereplői a lakáspiaci folyamatoknak.

A kormány elismerte, hogy az olcsó hitel árakat felfelé húzhatja. Ha a lakás ára 10%-kal emelkedik, és emiatt a szükséges hitel összege 30 millió helyett 33 millió forintra nő, a vásárlók akkor is előnyben lesznek, ha a lakásvásárlást piaci hitelből finanszíroznák. Az Index elemzése szerint a magasabb hitelösszeg mellett is a 3%-os kamatozású konstrukcióval a havi törlesztőrészlet mindössze 183 ezer forintra emelkedne, míg egy 30 milliós piaci hitel törlesztőrészlete már 229 ezer forintot tenne ki. Ez a havi 46 ezer forintos eltérés 20 év alatt több mint 11 millió forint megtakarítást jelentene a hitelfelvevők számára.

Korábban a 10 százalékos önrésszel történő lakásvásárlás lehetősége csak fiataloknak járt, most viszont a hírek szerint mindenki megkapja. A fiataloknál a jegybanki érvek szerint az évek során a pályaívnek megfelelően bizonyosan emelkedő bevételek csökkentik a hitelnyújtás kockázatát, ám az új - korosztálytól függetlenül felvehető - 10 százalékos önerő melletti hitelnél most már csak a JTM-szabály marad a fő védőkorlát, ami szerint 500 ezer forintos nettó jövedelemig a nettó fizetés 50, afelett 60 százaléka lehet az ügyfél maximális törlesztési terhe.

Emellett a futamidő egészére vetített fix kamat is fontos biztosíték: ha 3 százalékos éves inflációval számolunk a következő évekre, a példánkban szereplő hitel mostani induló 166 400 forintos törlesztőrészletünk jelenértéke 10 év múlva csupán 124 ezer forint lesz.

Nem hivatalosan ugyan, de ez az új program kiszorítja az áprilisban indított, áprilisi 5 százalékos kamattal futó konstrukciót. A termék nem volt túl sikeres, hiszen csak új, ráadásul kiváló energetikai tanúsítvánnyal rendelkező lakásokra lehetett igénybe venni, s emiatt túl szigorú feltételnek számított az 1,2 forintos millió forintos maximált négyzetméter-korlát. Ezzel gyakorlatilag csak kisebb városokban tette elérhetővé ezt a hitelt.

A BiztosDöntés.hu összeállítása arra is felhívta a figyelmet, hogy az Otthon Starthoz képest ott a kedvezményes kamat csak a futamidő első 5 évére szólt. Hivatalos adat nincs arról, hány ilyen hitelt nyújtottak a bankok - az MNB statisztikái szerint minden idők legnagyobb, 149 milliárdos májusi lakáshitel-kihelyezéséből legfeljebb 2 milliárd juthatott ebbe a programba.

Nem. Az Index számításai szerint májusban az átlagos piaci lakáshitel 19 milló Ft volt, a CSOK+ hitel 24 millió alatt maradt. Hiába lenne elérhető a magasabb összeg, a lakosság nem akar túlzottan eladósodni: a piaci hitelek esetében az átlagos hitel után vállalt törlesztőrészlet tartósan a nettó átlagbér 30 százaléka alatt marad. S bár a 3 gyermekkel a CSOK+ esetében ma is lehetne 50 milliós kölcsönt felvenni, beszédes, hogy az átlagos hitelösszeg ott sem éri el a lehetőségként meghatározott összeg 50 százalékát sem. Így tehát nem tudja a kormány eladósítani a családokat, mert a családok tudatosak és óvatosak a hitelfelvétel esetében.

Sokan felvetik, miért nem indít az állam bérlakás-programot. A válasz egyszerű: a kamattámogatás révén a költségvetés számára jelentősen alacsonyabb kiadásokkal kell számolnia. A Kormányinfón elhangzott információk szerint jövőre a kedvezményes hitel kamattámogatásának költsége 50 milliárd forint alatt maradhat. Ebből adódóan kérdéses a kamattámogatás számítási alapja – ezzel még foglalkozunk – valamint a várt szerződések száma. Az Index becslése szerint, ha havonta 2000 új szerződés jön létre, az akár az idei átlagos piaci lakáshitel-szerződések 50 százalékát is kiteheti.

Nyilvánvaló, hogy az érdemi bérlakás-építés megvalósításához évi 50 milliárd forint korlátozott keretei nem elegendőek.

Sokan a gyermekük jövendőbeli lakásának megszerzésében gondolkodnak az új hitelel kapcsolatban, ám ez nem feltétlenül jön össze. A hitelt az veheti fel, aki első lakást vásárol, azaz nincs még egyetlen ingatlanban sem 50 százalékot meghaladó tulajdonjoga. Ez viszonylag könnyen megugorható a gyermekek esetében. Az komolyabb korlát, hogy a feltételek szerint az Otthon Start hitelhez tehát legalább 2 év járulékköteles TB-jogviszony kell.

Márpedig a hatályos szabályok szerint a nappali tagozatos diákok (az egyetemisták is) kizárólag "jogosultként" vannak nyilvántartva, nem minősülnek biztosítottnak. A fentiek miatt - ha a részletszabályokban az eddig ismert változat marad -, akkor maximum azok az egyetemisták kerülhetnek be a rendszerbe, akik tanulmányaik során folyamatosan dolgoztak (diákmunka), s utánuk a munkáltató tb-járulékot fizetett.

A lakáshoz jutás folyamata a jövőbeli generációk számára számos kihívással jár, hiszen a jelenlegi szabályozás értelmében az igénylőnek rendelkeznie kell saját jövedelemmel. A JTM (jövedelem-arányos törlesztőrészlet) szabályozás pedig nem oldható meg csupán a pótfedezet, például egy másik ingatlan biztosításával. Felmerül a kérdés, hogy a részletes előírások lehetővé teszik-e, hogy a szülő, aki nem szerzi meg a tulajdont, adóstársként támogassa gyermekét a lakásvásárlás során.

Az előző pont ellenére a válasz egyértelmű igen és - megkeresve a lehetőségeket (kiskapukat) - sokan valóban a gyermekük lakáshoz jutásának eszközeként igyekeznek majd iglnybevenni a kedvező lehetőséget. De megéri-e? Az MNB adatai szerint Budapesten a bérbeadási hozam 4,7 százalék, - ebből bőven kigazdálkodható a 3 százalékos kamat.

A komolyabb kérdés, hogy a tisztán befektetési céllal vásárlók esetében mi fog történni. A fővárosban új helyzetet teremt, hogy a VI. kerületben 2026-tól betiltják az Airbnb-zést, így több lakás érkezhet a hosszú távú lakáskiadási piacra. Emellett pedig megjelenhetnek az olcsó hitelből vett lakások is a piacon. Mindezek együttes hatására ugyanakkor tovább csökkenhet a lakáskiadás hozama, amely révén a tisztán befektetési céllal vásárlók még kevésbé lehetnek aktívak a piacon. Ezzel lényegében a kormány bérlakás program nélkül közelebb kerül a megfizethető lakhatás programelem céljaihoz. (A valóban a család jövője szempontjából vásárlók jó eséllyel azzal is elégedettek lesznek, ha csak "pénzüknél" lesznek a lakáskiadásból.)

Kétségtelen, hogy a hitel iránti kereslet jelentős növekedésnek indul majd, és a bankok szinte biztosan nem fognak elfordulni tőle. Azonban a lényeg az, hogy milyen feltételekkel állapodnak meg az állammal. Amikor bevezették a CSOK+ programot, akkor egy jelentős kondíciócsökkentés történt, amit a bankok láthatóan elfogadtak, hiszen a CSOK+ hitel iránti érdeklődés folyamatosan növekszik. A teljes lakáshitel kihelyezésének darabszámát tekintve ez a konstrukció 18, míg az összegét nézve 20 százalékot képvisel.

Az itt érvényes szabályok szerint a bankok egy 3 százalékos ügyfélkamatot és a 5 éves állampapír piaci átlaghozamának 110 százalékát +1 százalékot kapják, ami jelenleg 8,03 százalék körüli kamatszintet jelent. A hozamok csökkenése az infláció mérséklődésével várható, de ha a CSOK+-hoz hasonló kedvező feltételek lépnek életbe, akkor biztosra vehetjük, hogy a bankok is aktívan részt fognak venni az Otthon Start termék népszerűsítésében. Ezen kívül várható, hogy verseny alakul ki az ügyfelekért, ami kedvező lehetőségeket teremt a fogyasztók számára.

Összességében célszerű felkészülni az új hitel lehetőségére, de érdemes óvatosan megközelíteni a tervezést, amíg a részletek nem válnak világossá. A nyár végére várhatóan sokkal világosabb helyzet fog kialakulni, ami segíti a megalapozott döntések meghozatalát.