Otthon Start: Vajon megéri még felvenni? Fedezd fel velünk a részleteket!

A budapesti ingatlanpiacon tapasztalható árrobbanás miatt az Otthon Start Program 3%-os kamatozású hitele egyre kevésbé jelenthet valódi segítséget a

Lakásvásárlóknak! Az alacsony kamatok és a mindössze 10%-os önerő lehetősége elvileg kedvező körülményeket teremt a lakásvásárlás során. Azonban érdemes alaposan mérlegelni a lehetőségeket, hiszen a piaci helyzet és a saját pénzügyi helyzetünk is nagyban befolyásolja a döntésünket. Ne hagyjuk figyelmen kívül a hosszú távú tervezést sem, hiszen egy lakásvásárlás nem csupán anyagi befektetés, hanem életünk egyik legfontosabb döntése is. Érdemes szakértői tanácsot kérni, hogy a legjobb döntést hozhassuk meg az otthonunk kiválasztásakor!

megkönnyíthetné az első lakás megszerzését, az 1,5 millió forintos

A négyzetméterár-korlát gyorsan és drámaian megemelte az ingatlanárakat.

Ennek hatására még egy kisebb lakás megvásárlásához is lényegesen nagyobb összegre van szükség.

hitelre lehet szükség, amelynek törlesztőrészlete sok esetben meghaladhatja a

A Bank360 szakértői arra hívták fel a figyelmet, hogy a korábbi piaci hitelek esetében...

A budapesti ingatlanpiacon tapasztalható árrobbanás gyorsan oda vezethet, hogy az Otthon Start Program által nyújtott kedvezményes, 3%-os kamatozású hitel nem lesz képes valós segítséget nyújtani az lakásvásárlóknak. Bár az alacsonyabb kamat és a mindössze 10%-os önerő elméletileg azt eredményezné, hogy az elsőlakás-vásárlók könnyebben és olcsóbban juthatnának ingatlanhoz, ugyanakkor a rendeletben rögzített maximális, 1,5 millió forintos négyzetméterár rövid időn belül felhajtotta a lakások árait, így a fővárosban már egy kis területű ingatlan megvételéhez is nagyobb hitelre lehet szükség, aminek a törlesztőrészlete még a korábban elegendő nagyságú piaci hitelekhez képest is magasabb lehet - írja elemzésében a Bank360.

A helyzet bonyolultságát fokozza, hogy a banki értékbecslés a fent említett okok miatt jelentősen alacsonyabb összeget állapíthat meg, mint a megállapodott vételár. Ennek következményeként a vásárlóknak nemcsak az elvárt önerőn felül kellene jelentős pluszforrást előteremteniük, hanem akár pótfedezeteket is bevonniuk. Az Otthon Start program tehát kettős hatású lehet: bár elvileg megkönnyítené a lakásvásárlást, valójában árnövelő hatása miatt sok esetben elérheti, hogy a kedvezmények hatása eltűnjön, és csak a tehetősebb vásárlók tudjanak valódi hasznot húzni belőle.

A legnagyobb hazai ingatlaniroda havi kiadványa alapján 2025 júliusában a budapesti használt téglalakások átlagos négyzetméterára 969 ezer forint körül alakult. Ha valaki most körülnéz a hirdetési portálokon, könnyen rábukkanhat olyan ingatlanokra is, amelyek árkategóriája megközelíti az 1,5 millió forintot négyzetméterenként, még akkor is, ha ezek az ingatlanok jelentős felújításra szorulnak. A fővárosi ingatlanpiac eddigi árnövekedése már így is figyelemre méltó volt: a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint a 2025. első negyedévi átlagos négyzetméterár 24,4%-kal haladta meg az egy évvel korábbi szintet. A jelenlegi, drámai áremelkedés mögött valószínűleg a szeptemberben elinduló Otthon Start Program áll, melynek keretében a vásárolható ingatlanok négyzetméterárát 1,5 millió forintban maximalizálták.

Fontos észben tartani, hogy a 969 ezer forintos átlagos négyzetméterár valójában egy erősen torzított adat. Ez a szám a főváros teljes pesti oldalának adatait öleli fel, így egyaránt tartalmazza Pest legdrágább és legolcsóbb kerületeinek értékeit. Továbbá, érdemes hangsúlyozni, hogy a hirdetési oldalakon megjelenő árak nem feltétlenül tükrözik a valós piaci viszonyokat. Ennek ellenére érdemes elgondolkodni azon, hogy a 3%-os lakáshitel milyen mértékben segítheti a vásárlókat az Otthon Start Program bevezetése előtt elérhető lakáshitelekhez képest, különösen, ha figyelembe vesszük, hogy ez a program alig néhány hét alatt jelentős áremelkedést idézhet elő a lakáspiacon.

Tegyük fel, hogy egy 40 négyzetméteres használt ingatlant szeretnénk megvásárolni 10% önerővel, 20 éves futamidejű lakáshitel felvételével. Egy ekkora ingatlannak a fent említett 969 ezer forintos négyzetméterár mellett 38,76 millió forint lenne a vételára. Ennek 90%-a 34,88 millió forint - ha egy ekkora összegű piaci lakáshitelből, illetve egy jelenleg átlagosnak mondható, 6,5%-os piaci kamatozásból indulunk ki, akkor havi 260 ezer forintos törlesztőrészlettel kell számolnunk.

Amennyiben ugyanezt az ingatlant 1,5 millió forintos négyzetméterár mellett szeretnénk megvásárolni, úgy a vételár 60 millió forint. Ennek 90%-a 54 millió forint, viszont az Otthon Start Program maximális hitelösszege 50 millió forint, így mi most csak ezzel számolhatunk. Az említett összeg havi törlesztőrészlete meghaladja a 277 ezer forintot, tehát hiába kedvezőbb a kamatozása, mint a piaci hitelnek, a törlesztőrészlet végül mégiscsak magasabb. Arról nem is beszélve, hogy még van egy 4 millió forintos "lyuk" a költségvetésben, hiszen azt mondtuk, hogy csak a vételár 10%-át mutatjuk fel önerőként. Ilyen esetben elvileg egy második, piaci lakáshitelből fedezhetnénk a maradék 4 millió forintot, aminek további 30 ezer forint lenne a havi törlesztőrészlete. A végösszeg 307 ezer forint, ami 18,1 százalékkal magasabb a fent számított 260 ezer forintnál.

Az Otthon Start Program két kiemelkedő előnye a piacon valóban vonzó: a kamatláb csupán 3%, és mindössze 10%-os önerő is elegendő a hitelkérelemhez. Azonban, ahogy a korábbi példák is mutatják, a mostani magas négyzetméterárak mellett még a kisebb ingatlanok vásárlásakor is problémát jelenthet az 50 millió forintos hitelkeret. Ez a helyzet vagy egy második, piaci alapon felvett hitel igénybevételét, vagy a minimálisan elvárt önerőnél magasabb, nagyobb önerőt követel meg a hitelfelvevőktől.

Az önerő mértéke kapcsán felmerülő problémák közé tartozik, hogy a vételár nem csupán a vevő és az eladó közötti megállapodás alapján, hanem a bank által végzett értékbecslés eredménye alapján kerül meghatározásra. Ez azt jelenti, hogy még ha mi, mint vevők, elfogadjuk is a 1,5 millió forintos négyzetméterárat – ami a példánkban szereplő 60 millió forintos vételárat jelenti –, ha a banki értékbecslés alacsonyabb összeget állapít meg, akkor a helyzet drasztikusan megváltozik. Például, ha a bank a négyzetméterárat csak 1,25 millió forintra értékeli – ami 40 négyzetméter esetén 50 millió forintot jelent –, akkor a bank csak ennek az összegnek a 90%-át, azaz 45 millió forintot hajlandó hitelezni. Ezért a vevői oldalnak alaposan mérlegelnie kell, hogy a banki értékbecslés miként befolyásolja a vásárlást és a szükséges önerő mértékét.

Ebben az esetben tehát nem sokra megyünk 6 millió forint önerővel, mivel a bank által biztosított hitelösszeg és a vételár között 15 millió forintos különbség van, ami már a 60 millió forint 25%-át teszi ki. Ilyenkor egy második, piaci hitel felvétele sem jelenthet megoldást. Egyedül a magasabb önerő előteremtése, esetleg egy második ingatlan pótfedezetként való bevonása jelenthet megoldást, de a lehetőség igénylésénél sokak számára valószínűleg egyik sem lesz járható út. Ráadásul az Otthon Start Program szabályozásának értelmében a vételár és a banki értékbecslés által megállapított érték között legfeljebb 20% lehet az eltérés mértéke. Ennél nagyobb eltérés esetén eleve nincs is lehetőség az Otthon Start Program lakáshitel felvételére.

Ez alapján azt mondhatjuk, hogy a máris tapasztalható drágulás könnyen felemésztheti az Otthon Start Program nyújtotta előnyöket, hiszen adott esetben sem a törlesztőrészlet nem lesz alacsonyabb, sem az elvárt önerő összege, illetve annak aránya sem csökken. Másrészt az is elképzelhető, hogy ezek a tényezők gátat szabnak majd a valóságtól teljesen elrugaszkodott túlárazásoknak, hiszen a fent leírtak miatt egyszerűen túl sokan eshetnek majd ki a kedvezményes hitelre jogosultak köréből. Persze az idáig vezető út sokak számára fájdalmas lehet, mivel a banki értékbecslésre sok esetben csak az adásvételi szerződés megszületése után kerül sor. Ha csak ekkor derül ki, hogy a vételár és a bank által megállapított forgalmi érték közötti túl nagy különbség miatt az ügylet nem kivitelezhető, akkor bizony a vevők bukhatják a lakásfoglalót és az egyéb, addig már felmerült költségeket is, mint például az ügyvédi díjat, ami egy ekkora vételár esetén már szintén több százezer forintra rúghat.