Szédítő sebességgel fogynak a belvárosi lakások: mintha a vevők hirtelen rázúdultak volna a piacra!
Az utóbbi hetekben több, lakásvásárlás előtt álló olvasónk is arról számolt be, hogy a belvárosi ingatlanpiac rendkívüli élénkülésen ment keresztül. Számos vásárló tapasztalja, hogy a kiszemelt lakások szinte pillanatok alatt gazdát cserélnek, ami miatt nem marad elegendő idő a vásárlási döntés alapos mérlegelésére. E különösen a kisebb, egy- és kétszobás lakások esetében figyelhető meg, ahol a megnövekedett befektetői kereslet áll a háttérben. Kíváncsiak voltunk arra, hogy ez a jelenség mennyire elterjedt, és valóban egy olyan erős keresleti piac alakult-e ki, ezért a belvárosi ingatlan irodák vezetőit kérdeztük meg. Emellett arra is kíváncsiak voltunk, hogy ezek a változások milyen hatással vannak az áralkura, valamint a bérbeadásból származó hozamok alakulására.
Az elmúlt hetekben számos olvasói megkeresés érkezett hozzánk a budapesti belvárosi lakáspiac rendkívüli tempójával kapcsolatban. A vevői oldal olyan különös eseményekről számolt be, mint hogy...
A mögöttes okok között a állampapírpiacon tapasztalható kamatfizetések okozta feszültség rejlik, hiszen sokan a kifizetések előtt igyekeznek belépni a lakáspiacra. Ennek következtében
Gyakran felmerül egy olyan érdekes fizetési forma, amely lehetővé teszi, hogy valaki előre lefoglalja a lakást, de a teljes vételárat csak későbbi időpontban, a kamatok rendezése után egyenlíti ki.
A Portfolio legújabb felmérése alapján - amelynek részleteit jövő hétfőn fogjuk bemutatni - az idei évben lejáró 6700 milliárd forintnyi állampapír-befektetésből egyes tulajdonosok a csökkenő kamatok hatására pénzt szeretnének visszavonni. Ez a lépés körülbelül 600 milliárd forintnyi friss tőkét juttathat az ingatlanpiacra. Továbbá, az idei évben várhatóan 1500 milliárd forintnyi kamatfizetésre is számíthatunk, amelyből akár 180 milliárd forintot is ingatlanvásárlásra fordíthatnak. Emellett a lejáró 230 milliárd forintnyi PMÁP-ból is körülbelül 14 milliárd forint érkezhet az ingatlanpiacra. Ezek az összegek együttesen már 800 milliárd forintot jelentenek, ami - ha az összes tranzakció során megvalósul - a budapesti átlaglakásárak figyelembevételével 15 ezer, míg az országos átlagokat nézve 20 ezer fölötti adásvételt eredményezhet. A hitelfelvételeket is beleszámítva ez a szám akár a duplájára-háromszorosára is nőhet.
Bár a kormány idén év elejétől két évre szóló moratóriumot hirdetett a rövidtávú lakáskiadásra, a belváros továbbra is a befektetők egyik legkedveltebb célpontja. Itt a lakások nem csupán lakhatási célokra, hanem irodai bérbeadásra is népszerűek, így a bérbeadási lehetőségek sokkal szélesebb spektrumot ölelnek fel, mint a külvárosi területeken. Ezt a piaci kereslet adatai is egyértelműen megerősítik.
Január első 22 napjában év/év alapon az ingatlan.com egy hirdetésre jutó érdeklődéseinek száma alapján a VII., VIII. VI. és IX. kerület vezetik a toplistát Budapesten,
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője kifejtette, hogy a belvárosban tapasztalt keresleti volumen élénkülése a legszembetűnőbb, és az egy hirdetésre jutó érdeklődések száma is jelentős mértékben kiemelkedik.
Érdekes megfigyelni, hogy a peremkerületek (XX., XIX., X. és XXIII.) közvetlenül utánuk következnek, ami arra enged következtetni, hogy a befektetők és az önálló vásárlók egyaránt versenyt futnak. Mindketten arra törekednek, hogy még az árak emelkedése előtt rátaláljanak álmaik otthonára vagy befektetési lehetőségére - tette hozzá.
Nir Bitkover, a Duna House belvárosi irodáit képviselő REIF 2000 Kft. üzletágvezetője a megkeresésünkre kifejtette, hogy
a területen dolgozó irodavezetők az idei év elején kifejezetten élénk keresletet tapasztalnak a belvárosban található, jól kiadható lakóingatlanok iránt.
Ha a lakás bérleti jogviszony alatt áll, gyakran előfordul, hogy a vevők a bérlő jelenlétében is szívesen tárgyalnak a vételről.
az utóbbi időszakban egyre többen keresik a lehetőséget, hogy megtakarításaikat ingatlanba fektessék. A területen dolgozó szakértők tapasztalatai szerint a vevők nem csupán az állampapírokból származó hozamokat kívánják beruházni, hanem sokukat a kedvezőbb kamatkörnyezet is ösztönöz az ingatlanpiacon való aktív részvételre. A szakértő hangsúlyozta, hogy ez a tendencia egyértelműen felerősíti az ingatlanok iránti keresletet, ami hosszú távon pozitív hatással lehet a piaci folyamatokra.
Az ütemezett kifizetés eddig nem volt annyira elterjedt a belvárosi területeken, de az idei év során már az ő ügyfeleik körében is egyre népszerűbbé válik.
Ahogy április közeledik, valószínű, hogy egyre többen fognak ilyen típusú, részletfizetési lehetőséggel ajánlatot tenni.
Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője megjegyzi, hogy a jelenlegi piacon még nem figyelhető meg jelentős mértékben ennek a vevőcsoportnak a megjelenése. Ugyanakkor előrejelzése szerint új szereplők várhatóan néhány héten belül belépnek a piacra. Különösen az 50-60 millió forint közötti, jó minőségben felújított utcai, emeleti lakások, valamint a 100-150 milliós, hasonló állapotú ingatlanok iránt mutatkozik majd a legnagyobb kereslet.
A pesti belvároson túl is egyre inkább felerősödik az érdeklődés a lakóingatlanok iránt. Szűcs Attila, az Ingatlanpáholy tulajdonosa rámutatott, hogy a Duna túloldalán, az I. és II. kerületben, valamint az agglomerációban is szembetűnő a kereslet növekedése a 100 millió forint alatti ingatlanok esetében. Az idei évben sokkal gyorsabban találnak gazdára ezek a lakások, mint tavaly ősszel, és sok esetben az árak változtatása nélkül kelnek el.
Úgy vélem, hogy a piac már 2024 utolsó negyedévében jelentős mértékben figyelembe vette az állampapírpénzek megjelenését. Azonban a nemrégiben bejelentett Fix Magyar Állampapír 6,5%-os kamata esetleg módosíthatja azt, hogy végül mennyi tőke érkezik az ingatlanpiacra.
Továbbra is úgy gondolom, a piacban benne van 8-12 százalékos áremelkedés ebben az évben, és a 140 ezres tranzakciószám is, de az eladóknak is a realitások talaján kell maradniuk - mondta el a szakértő.
A belvárosi területeken, különösen a VII. és VIII. kerületben, 2024-hez viszonyítva drámai növekedés figyelhető meg: az év elején a 20 négyzetméternél kisebb minigarzonok iránti kereslet háromszorosára ugrott.
A VI. kerületben a nagyobb alapterületű, 100-120 négyzetméteres és a kisebb, 40-60 négyzetméteres lakások iránti kereslet kiemelkedően megnövekedett. A IX. kerületben pedig a mini garzonok iránti érdeklődés megduplázódott, és a 40-59 négyzetméteres ingatlanok is jelentős újjáéledésnek indultak – mondta Balogh László. Ez a tendencia azt mutatja, hogy az ingatlanpiac folyamatosan alkalmazkodik a vásárlói igényekhez és preferenciákhoz, ami új lehetőségeket teremt a piacon.
Az állampapírok világából kiszálló befektetők főként a belváros legnépszerűbb és legkeresettebb zónáit célozzák meg.
Ez az extra lendület viszont komoly áremelkedést is hozhat a belső kerületekben. Egyelőre a várakozásoknak megfelelően alakulnak a számok, de ettől függetlenül, aki most adásvételben gondolkodik, annak érdemes becsatolnia az öveket, mert izgalmas félév előtt állunk. A befektetői keresleti hullám ugyanis gyorsan lecsenghet az év első felében - tette hozzá a szakember.
Máté Ferenc, a Duna House Cégcsoport vezérigazgató-helyettese és igazgatósági tagja a legfrissebb, 2024 negyedik negyedéves Duna House Barométer adatai alapján arról számolt be, hogy a belvárosi téglaépítésű ingatlanok átlagos négyzetméterára az előző év azonos időszakához képest 9%-os emelkedést mutat, így már meghaladja az 1,1 millió forintot. Az ingatlanvásárlásra szánt átlagos összeg is növekedett, 61,6 millió forintról 5%-kal, 64,8 millió forintra emelkedett.
Miközben 2023 végén az eladók már a hirdetési időszak alatt is 6%-kal mérsékelték az eredetileg tervezett irányáron, ráadásul a vásárlói alkudozás lehetőségét is figyelembe véve, ami újabb 6%-os csökkenést eredményezett a kínálati árban, addig...
2024 végére a tulajdonosi árcsökkentés és az alku mértéke egyaránt 3-3 százalékra csökkent, így mindkét tényező feleződött.
A belvárosi kerületekben az erősödő kereslet már a tavalyi év végén érezhető volt, a befektetési célú ingatlanvásárlások aránya a fővárosi tranzakciók között októberben 40, novemberben 38, decemberben 44%-ot fedett le.
Máté Ferenc megosztotta, hogy a belvárosi kerületekben az értékesítési idő jelentősen csökkent. Míg 2023 végén átlagosan 152 napra volt szükség egy lakás értékesítéséhez, addig 2024 decemberére ez az időszak már csak 101 napra rövidült.
Ben-Ezra Orran arról számolt be, hogy jelentősen lerövidült az értékesítési időszak.
Újszerű és felújított lakások vásárlásakor az áralku általában nem haladja meg az 5%-ot, ami azt jelenti, hogy a vevők ritkán tudnak jelentős kedvezményeket kiharcolni. Az ilyen ingatlanok népszerűsége miatt az értékesítési folyamat is gyorsan zajlik: átlagosan mindössze két hét elegendő ahhoz, hogy megtalálják az új tulajdonost.
A felújítandó ingatlanok esetében az átlagos alkudozás mértéke körülbelül 15%-ra tehető, és ezek az eladások általában jóval hosszabb időt vesznek igénybe, akár két hónapon túl is elhúzódhatnak. A jelenlegi piaci környezetben a lakás állapotának szerepe kiemelkedő, hiszen most már ez a tényező fontosabb súlyt képvisel, mint a lokáció - tette hozzá a szakértő.
Ez azonban még mindig távol áll attól, hogy néhány nap leforgása alatt értékesítésre kerüljenek a lakások. Az olvasóink által említett rövid értékesítési idő továbbra is inkább a kivétel, semmint a normális gyakorlat.
Azt, hogy mennyire éri meg befektetési céllal ingatlant venni, a jövőben várható hozamok határozzák meg, amely az áremelkedésből és a lakáskiadással elérhető hozamból adódik össze. Ha ennek értéke magasabb, mint más befektetéseké, például állampapíroké, akkor megéri ingatlanba tenni a pénzt. Ami a jövőbeli áremelkedést illeti,
A szakértők többsége úgy véli, hogy idén a lakásárak várhatóan meg fogják haladni a 10%-os növekedést, míg a kiadással elérhető bruttó hozamok szempontjából az 5%-os szint továbbra is reális célnak számít.
A várakozások szerint a következő évben az ingatlanpiac valószínűleg újra kedvezőbb hozamokat kínál, mint az állampapírok.
A belvárost kiemelve, annak legnagyobb előnye a lakások könnyű kiadhatósága. Bár a befektetési célú vásárlások felfutása, valamint az Airbnb-moratórium miatt várhatóan növekedni fog a hosszútávra kiadó lakások kínálata, de a városközpont mind a belföldi, mind a növekvő számú külföldi bérlői körben a jövőben is keresett lesz. A mostani felfokozott hangulatban viszont talán még inkább igaz, hogy érdemes körültekintőnek lenni, és alaposan megvizsgálni az adott ingatlant, mielőtt meghozzuk a végső döntést és aláírjuk a szerződést.
Címlapkép forrása: Hugh Rooney, Getty Images jóvoltából.
Ez a szöveg nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérjük, vegye figyelembe, hogy a következő információk kizárólag tájékoztató jellegűek, és nem helyettesítik a szakértői véleményt.
