A választások során gyakran hallani a bérlakások építésének ígéretét, ám a hatalomra kerülve sokszor az eladásuk válik a középpontba, ami hazánkban egyre jellemzőbb tendencia. A G7 elemzései alapján érdemes megvizsgálni, hogyan alakulnak a bérlakás-piac d

Magyar Péter a Tisza hétvégi kongresszusán újra hangsúlyozta a párt korábbi ígéretét, miszerint amennyiben kormányra kerülnek, elindítanak egy bérlakásépítési programot.

A párt vezetője Nagykanizsán így nyilatkozott:

A lakhatás alapvető feltétele a biztonság és a méltóság megteremtésének. Éppen ezért elindítjuk a rendszerváltás óta legnagyobb bérlakás- és otthonteremtési programunkat. Ennek a kezdeményezésnek két fő pillére lesz. Először is, átfogó, országos szintű szociális bérlakásépítési programot indítunk, amely kifejezetten a legnehezebb helyzetben élőknek nyújt segítséget, megfizethető és kiszámítható bérleti lehetőségekkel. Másrészt, a magánszektor szereplőit is arra ösztönözzük, hogy hozzájáruljanak egy megfizethető, piaci alapú bérlakásszektor kialakításához, új otthonok és közösségek létrehozásával.

Magyarországon olyan innovatív ösztönzőrendszert terveznek bevezetni, amely évente több tízezer új lakás építését tenné lehetővé. E kezdeményezés célja az elavult lakásállomány korszerűsítése, valamint a komfortos és fenntartható lakáskörülmények megteremtése.

A bérlakásépítés mint választási ígéret nem újkeletű jelenség Magyarországon; a rendszerváltás óta több politikai párt is hangoztatta ezt a célt kampányaik során. Ám arról, hogy az ígéretek valós intézkedésekké is váljanak, sajnos alig találni példát. Ennek hátterében részben az húzódik meg, hogy azok a pártok, amelyek a bérlakásépítést tűzték ki célul, gyakran nem kerültek kormányra. Ráadásul, ha mégis hatalomra jutottak, sok esetben az ígéreteik betartása elmaradt, ami tovább nehezítette a lakhatási problémák megoldását.

A Fidesz-KDNP 2010 óta tartó kormányzásának során a lakástulajdonossá válást támogató programok kerültek a középpontba, dominálva a lakáspolitikai diskurzusokat. 2021-ben a helyi önkormányzatok bérlakásállományának privatizációja is napirendre került, bár végül nem valósult meg. Éppen ezért figyelemre méltó, hogy pont most...

A Fideszhez kapcsolódik az az időszak, amely a rendszerváltás óta eltelt, és amely során csupán egy komolyabb bérlakásprogramot valósítottak meg.

Az első Orbán-kormány 1998 és 2002 között indította el az Állami támogatású bérlakás programot, amelynek révén három év alatt 11 ezer új bérlakással gyarapodott az ország bérlakásállománya, köszönhetően a vásárlásoknak és építkezéseknek.

A Fidesz-kormányok története során két figyelemre méltó intézkedés emelhető ki. A 2010-es évek elején kedvező lehetőség nyílt a bérlakásállomány bővítésére, mivel a devizahitel-válság következményeként az állam több mint 30 ezer lakást vásárolt fel. Ezek az ingatlanok azonban nem maradtak az állami tulajdonban, mivel az egykori adósok több mint 90 százaléka visszavásárolta őket. Emellett szintén érdekes a nemrégiben bejelentett Lakhatási Tőkeprogram, amely keretében az állam 300 milliárd forintot kíván ingatlanfejlesztésekbe fektetni. A program keretein belül várhatóan kisebb részesedésben állami vagy önkormányzati bérlakások jönnek létre, de az eddig nyilvánosságra hozott információk alapján inkább piaci alapú bérlakások kialakítása várható.

Amikor bérlakásépítésekről beszélünk,

A nagy szavak és a szerény eredmények pártja a mára alig észlelhető népszerűséggel bíró MSZP volt.

Az Origo 2010-es cikkére hivatkozva a párt 2002-es választási győzelme előtt 25 ezer, majd 2006-ban 10-15 ezer bérlakás építésére tett ígéretet. A szocialista kormányzás időszakában azonban drámai mértékben csökkent a bérlakások száma: a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján 2002 és 2010 között az önkormányzati tulajdonú lakások száma 162 ezerrel indult, ám ez 119 ezerre zuhant, emellett a felújított lakások száma is körülbelül egyharmadával csökkent.

A 2010 és 2022 közötti választások során a vesztes pártok többsége hangsúlyozta választási programjában vagy nyilatkozataiban a bérlakásépítés fontosságát. Különösen a Jobbik tűnt ki a konzisztensek sorából: a szélsőjobb irányából a centrum felé mozgó politikai erő a bérlakásépítést tűzte ki célul 2010-ben, majd ezt az ígéretét megismételte 2014-ben, 2018-ban és 2022-ben is, utóbbi alkalommal már az MSZP-vel és az LMP-vel közösen. A Momentum 2024-es önkormányzati keretprogramjában azt ígérte, hogy jelentősen növelné a kedvező áron elérhető önkormányzati bérlakások számát, míg a DK a 2017-es programjában az állami és önkormányzati bérlakások számának drámai emelését ígérte. A Párbeszéd a 2018-as választások előtt 100 ezer szociális bérlakás megépítését helyezte kilátásba, Karácsony Gergely pedig a 2019-es és 2024-es főpolgármesteri választások előtt is bérlakásépítési programmal kampányolt.

Bár a hazai pártok zöme, legalábbis egykoron, a bérlakások építését üdvözölte, a rendszerváltás óta eltelt közel harminc évben valójában a bérlakásállomány fokozatos csökkenésének folyamata rajzolódik ki a KSH által közölt statisztikák tükrében.

Ahogy a fenti ábrán is látszik, 2000 és 2023 között az önkormányzati tulajdonú lakások száma csaknem 180 ezerről nagyjából 100 ezerre esett vissza, miközben a felújított lakások száma is enyhén csökkent (3500-ról 3000-re). A KSH adataiból az is kiderül, hogy 2023-ban az önkormányzati lakások mintegy ötöde üresen állt, és csak 38 ezret adtak ki közülük szociális helyzet alapján.

Hosszabb távon vizsgálva a helyzet még drámaibb képet fest. A K-Monitor és a Periféria Központ elemzése alapján kiderül, hogy a rendszerváltás időszakában a magyarországi lakások 20%-a, nagyjából 800 ezer ingatlan, önkormányzati bérlakásként funkcionált. 2023-ra ez az arány már csupán kicsivel több mint 2%-ra zuhant. Az elemzés rámutat, hogy a megyei jogú városokban, a budapesti kerületekben és a fővárosban az önkormányzati bérlakások száma 2006 és 2022 között átlagosan évi 1,2%-kal csökkent, és hasonló tendencia figyelhető meg a kisebb településeken is. Érdemes megjegyezni, hogy a csökkenés mértéke településenként eltérő: míg Sopronban és Hódmezővásárhelyen a bérlakásállomány negyedével-ötödével csökkent, addig Szekszárdon és Egerben éppen ellenkezőleg, növekedést tapasztaltak.

A csökkenés összefüggésben van azzal, hogy kevés választási ígéretből lesz valódi állami program.

A meglevő bérlakásállomány leépülésének fő okának azt tartom, hogy az önkormányzatok nem kapnak normatív finanszírozást ennek fenntartására és bővítésére, és rendszeres pályázati források sincsenek az állomány bővítésre

- írta megkeresésünkre Czirfusz Márton, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont munkatársa.

Czirfusz megállapítása szerint egyértelmű, hogy a csökkenő önkormányzati lakásállomány mellett folyamatosan zajlik a forráskivonás. Az elemzés rámutat, hogy az önkormányzatok rendkívül alacsony összegeket, lakásonként csupán havi 10-20 ezer forintot fordítottak a lakások felújítására és karbantartására. Ezzel szemben jelentős bevételeket realizáltak lakbérekből és az ingatlanok értékesítéséből. A vizsgált önkormányzatok összességében 2016 és 2022 között 71,5 milliárd forintot vontak el a bérlakásszektorból, ami figyelemre méltó tendencia.

Az önkormányzati bérlakások jelentős előnyöket kínálnak az ingatlanpiacon, mivel nemcsak a lakhatási lehetőségek bővítését célozzák meg, hanem a megfizethetőséget is javítják. Számos kutatás alátámasztja ezt a megállapítást, hiszen a piaci alapú bővítések önmagukban gyakran nem elegendőek. Ennek hátterében több tényező állhat: a szigorú építési szabályozások, a helyi lakosság ellenállása az új projektekkel szemben, a megfelelő infrastruktúra és közszolgáltatások hiányosságai, valamint a pénzügyi ciklusok okozta alacsony beruházási hajlandóság.

Nem elég ugyanakkor, ha a szakértők szeretik a bérlakásokat, az intézkedések megvalósulásának az is feltétele, hogy a politikusoknak is racionális legyen beállni a bérlakásállomány bővítése mögé. Czirfusz Márton szerint ugyanakkor több oka is van annak, hogy az ilyen programokat nekik nem éri meg elindítani.

A programok megtervezése, végrehajtása és a lakások felépítése hosszú távú vállalkozás, amely évekig tartó munkát igényel. Az ilyen kezdeményezések eredményei pedig biztosan túlmutatnak a választási ciklusok határain, ami azt jelenti, hogy fennáll annak a veszélye, hogy a következő kormányzat aratja le a gyümölcsöket, miközben az előző vezetés fektette le az alapokat.

- írta.

Ezek a programok jellemzően drágábbak is, mint más lakáspolitikai intézkedések. A köztulajdonban levő bérlakások építése vagy vásárlása jelentős beruházás, ami növeli a központi költségvetés - vagy ha ők a beruházók, az önkormányzatok költségvetésének - hiányát. "Kifeszített költségvetési helyzet esetén államháztartási finanszírozási szempontból jobban megéri hitelekhez kamattámogatást nyújtani, mert akkor a költségek eloszlanak a hitel futamidejére, nem pedig a beruházás évében jelentkeznek egyszeri nagy tételként" - írta.

Amennyiben az állam vagy az önkormányzatok helyett piaci szereplők kapnak állami támogatást lakások építésére, akkor ezt az EU-val is jóvá kell hagyatni, hogy megállapítsák, nem korlátozza-e a versenyt, ami hosszadalmas eljárást jelenthet. Jelenleg az uniós szinten is folyamatban van a javaslat, amely megkönnyítené az állami támogatások nyújtását, különösen abban az esetben, ha a cél a lakáspiaci megfizethetőség növelése.